Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları düzenleyen Türk Borçlar Kanunu 344. maddesidir. TBK madde 344/1 gereğince tarafların, kira bedeli için belirleyeceği artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı tüketici fiyat endeksinde gerçekleşen on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırılmıştır. Kanundaki bu sınırlama kira sözleşmesinin ilk yenileme döneminde geçerli olduğu gibi sonraki yenileme dönemlerinde de ve sözleşme süresi içindeki artış anlaşmalarında da uygulanır.
TBK madde 344 gereğince taraflar arasındaki kira artış anlaşması, Kanun’un koyduğu tüketici fiyat endeksi sınırlamasını aşıyorsa, kira sözleşmesinin ilgili kira bedeli artış maddesi kanundaki sınırı aştığı oranda geçersiz olur. Yani kira sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirlenmiş olsa bile Kanundaki üst sınır olan tüketici fiyat endeksi oranı uygulanarak artış miktarı bulunur.
Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmiş ise belirlenen kira artış oranının nasıl uygulanacağı hakkındaki yazımızın tamamını buradan okuyabilirsiniz.
Sözleşmede Kira Artış Oranı Belirlenmemişse Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmesi ile taraflar, kira artış oranı belirlememiş ise kira bedelinin neye göre artırılacağı, artış oranının ne olacağı Türk Borçlar Kanunu 344/2. maddesinde düzenlenmiştir. Şöyle ki;
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranı hakkında anlaşma yapılmamış ise ya da yapılan anlaşma belirsizlik veya başka bir sebeple tamamen geçersiz ise ve taraflar yeni kira bedelinin belirlenmesi noktasında anlaşamıyorsa hakim, kira bedelinin artış oranı hakkındaki uyuşmazlığı TBK 344/2’ye göre çözecektir.
Hakim, kira artış oranının belirlenmediği sözleşmeler hakkında yeni kira bedelini belirlerken TÜFE oranını aşamaz. Bunun yanında hakim, kira sözleşmesinin konusu olan konut ya da iş yerinin durumuna göre TÜFE oranının altında bir artış oranına da hükmedebilir.
TBK madde 344/2 hükmü gereğince hakim tarafından kira artış oranının belirlenmesi hakkındaki düzenleme belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bir Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Kira Bedeli Hakim Tarafından Belirlenebilir Mi?
Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde hangi oranda artış yapılacağı hakkında anlaşma yoksa ilk yıldan sonraki yılın kira bedelinin belirlenmesi için TBK 344/2 gereği hakime başvurulamaz. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde TBK 344/2. maddesi gereğince hakim tarafından kira bedelinin belirlenmesi; kira sözleşme süresinin bitiminde sözleşmenin kiracı tarafından feshedilmediği durumda kira sözleşmesinin kendiliğinden uzadığı dönem için uygulanabilir.
“Enflasyona Göre Artış” İbaresi Geçerli Midir?
Yargıtay içtihatlarında Yargıtay, kira sözleşmesinde yer alan “enflasyona göre artış” yapılacağı şeklinde kira sözleşmesinde yer alan ibareyi net bir artış oranı anlaşması olmaması nedeniyle geçersiz saymıştır. Bu sebeple kiraya veren, kiracının yeterli anlaşma yapmadığı iddiası ile kiracının tahliyesini talep edemeyecektir çünkü kiracı kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düşmemiştir. Dolayısıyla bu gibi durumlarda TBK 344/2. maddesi gereğince kira artış oranı belirsiz olacağından kira bedeli hakim tarafından belirlenir.
“Hükme esas alınan 15.10.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar beşinci maddesinde enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmış ise de; bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı de bulunmadığına göre, davacı kiraya veren tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemez. Bu durumda Mahkemece temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden davacının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/10692 Esas 2014/12773 Karar sayılı 20.11.2014 tarihli ilamı
