Kira Artışında TÜFE Sınırlaması Nedir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları düzenleyen TBK 344. maddesidir. Anılan madde ile sözleşme taraflarının kira bedelinin belirlenmesine yönelik anlaşmalarına bir üst sınır konulmuştur. TBK madde 344/1 gereğince tarafların, kira bedeli için belirleyeceği artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı tüketici fiyat endeksinde gerçekleşen on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırılmıştır. Kanundaki bu sınırlama kira sözleşmesinin ilk yenileme döneminde geçerli olduğu gibi sonraki yenileme dönemlerinde de ve sözleşme süresi içindeki artış anlaşmalarında da uygulanır. TBK 344/1. maddesi aşağıdaki şekildedir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerine uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Kira artış oranına dair anlaşmalarda TÜFE sınırlaması TBK 344/1. maddesi gereğince sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
Kira Artış Oranı 12 Aylık TÜFE Ortalamasından Fazla Olabilir Mi?
TBK madde 344 gereğince taraflar arasındaki kira artış anlaşması, Kanun’un koyduğu tüketici fiyat endeksi sınırlamasını aşıyorsa, kira sözleşmesinin ilgili kira bedeli artış maddesi kanundaki sınırı aştığı oranda geçersiz olur. Yani kira sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirlenmiş olsa bile Kanundaki üst sınır olan tüketici fiyat endeksi oranı uygulanarak artış miktarı bulunur.
Kiracı, kanundaki kuraldan daha yüksek bir artış oranını kabul etmiş ve kira bedelini kiraya verene ödemiş olsa bile kiracı, kanundaki sınırı aşan kısmının iadesini sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında kiraya verenden talep edebilir.
TÜFE’nin Altında Artış Anlaşması Yapılırsa Ne Olur?
Bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kira artışına dair tarafların yaptığı anlaşmalar kira sözleşmesi boyunca geçerlidir. Sözleşme süresinin ardından TBK 347 gereği gerçekleşecek olan uzama yılları boyunca da söz konusu artış oranı uygulanır. Tarafların anlaştığı artış oranı 12 aylık TÜFE ortalamasından düşük olması halinde de anlaşılan artış oranı sözleşme süresi boyunca geçerli olur.
TÜFE ile Kastedilen Nedir?
TBK 344/1. maddesinde kastedilen TÜFE oranı “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı”dır. Örneğin 15 Nisan 2022’de başlayan bir yıllık kira sözleşmesinde 14 Nisan 2023’de kira yılı dolacak olup 15 Nisan 2023 tarihinden itibaren yeni kira dönemi başlar. Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde uygulanacak kira artış oranının Kanun’a göre TÜFE oranında yapılacağı yazılmış ise Nisan 2023’te yayımlanan geçmişe dönük 1 yıllık TÜFE ortalamasına göre artış yapılır.
TEFE/TÜFE Ortalaması Şeklindeki Anlaşmalar Geçerli Midir?
Kira artışlarında Kanun’daki düzenlemeden önce üst sınır olarak toptan eşya fiyat endeksi (TEFE) de dikkate alınmaktaydı. Bu sebeple bazı eski sözleşme formatlarında ve hatta günümüzdeki bazı kira sözleşmelerinde de kalıp olarak artış oranına dair düzenlemede TEFE terimi yer alır. Fakat TEFE 2014 yılında yürürlükten kaldırılmış bir istatistik çeşididir.
26.02.2014 tarihli 6527 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Kanunu’nda yapılan değişiklik ile mevzuatta TEFE oranına yapılan atıfların, TÜİK tarafından hesaplanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksine (Yİ-üFE) yapılmış sayılacağı düzenlenmiştir. Kira sözleşmelerinde “TEFE/TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE” ortalaması şeklinde belirtilen artış oranı anlaşmalarının geçerliliği 1 Temmuz 2012’de yürürlüğü giren TBK madde 344/1 sonrasında tereddütlü hale gelmiştir.
Kaldı ki söz konusu kalıpların hesaplaması yapıldığında genellikle TÜFE sınırını aştığı görülür. Dolayısıyla “TEFE/TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE” ortalaması şeklinde belirtilen artış oranı anlaşmaları, TÜFE sınırını aştığı oranda geçersiz olur. Bu tür artış oranı maddelerinin yer aldığı kira sözleşmelerinde de kira artış oranı TBK madde 344/1 gereğince TÜFE oranı olarak uygulanır.
Eğer sözleşmelerde yer alan TEFE/TÜFE ya da ÜFE/TÜFE ortalamasının karşılığı TÜFE’nin altında kalıyorsa TÜFE’den düşük olan oran geçerli olur tarafları bağlar. Kiraya verenin sözleşmede yazan ve karşılığı TÜFE’den daha düşük çıkan bu bedellere itiraz etmesi mümkün değildir.
Bir Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Artış Anlaşmaları Nasıl Olabilir?
TBK 344/1. maddesi gereğinde artış oranının üst sınırı olarak belirlenen TÜFE oranı bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Dolayısıyla bir yıldan uzun süreli düzenlenen kira sözleşmelerde de bir yıllık süre geçtikten sonra yeni kira yılı için belirlenecek kira bedelinde yine üst sınır olan TÜFE ortalaması oranını aşmayacak şekilde belirleme yapılır.
“Enflasyona Göre Artış” İbaresi Geçerli Midir?
Yargıtay içtihatlarında Yargıtay, kira sözleşmesinde yer alan “enflasyona göre artış” yapılacağı şeklinde kira sözleşmesinde yer alan ibareyi net bir artış oranı anlaşması olmaması nedeniyle geçersiz saymıştır. Bu sebeple kiraya veren, kiracının yeterli anlaşma yapmadığı iddiası ile kiracının tahliyesini talep edemeyecektir çünkü kiracı kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düşmemiştir. Dolayısıyla bu gibi durumlarda TBK 344/2. maddesi gereğince kira artış oranı belirsiz olacağından kira bedeli hakim tarafından belirlenir.
“Hükme esas alınan 15.10.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar beşinci maddesinde enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmış ise de; bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı de bulunmadığına göre, davacı kiraya veren tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemez. Bu durumda Mahkemece temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden davacının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/10692 Esas 2014/12773 Karar sayılı 20.11.2014 tarihli ilamı
