Kira Dışındaki Yan Giderlerin Ödenmemesi Tahliye Sebebi Midir?
Kira hukukunda en çok tartışılan konulardan biri, kira bedeli dışında kalan yan giderlerin (elektrik, su, ortak gider, aidat vb.) ödenmemesinin temerrüt nedeniyle tahliye sonucunu doğurup doğurmayacağıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli kararı, bu tartışmaya önemli bir açıklık getirmiştir. Yargıtay, yan giderlerin kira borcundan ayrı tutulamayacağına ve sözleşmede hüküm varsa bu giderlerin ödenmemesi nedeniyle de tahliye kararı verilmesi gerektiğine hükmederek yerel mahkemenin direnme kararını bozmuştur. Özetle Yargıtay tarafından kira bedeli dışında kalan ve sözleşmede belirtilen yan giderlerden olan elektrik, su, ortak gider, aidat ödenmemesi tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir.
Kiraya veren tarafından, çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmaz için tahliye talepli ilâmsız icra takibi başlatılmıştır. Takipte; kira alacağı, aidat, ortak gider katılım payı, elektrik altyapı servis ve hizmet bedeli, su kullanım bedeli, elektrik tüketim yansıtma bedelini birlikte talep edilmiştir. Kiracı, ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz etmemiş, ancak 30 günlük temerrüt süresi içerisinde yalnızca kira bedeline denk gelen bir ödeme yapmış, yan giderleri ödememiştir. İlk derece mahkemesi yan giderlerin ödenmemesinin icra mahkemesinden tahliye istemek için yeterli olmayacağı gerekçesiyle davayı reddetmiş, konu direnme kararı üzerine Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir.
Takibe dayanak kira sözleşmesinde; “Kiracı, her ayın son günü yapılacak sayaç okumalarına göre hesaplanan elektrik ve su kullanım bedellerini, kiraya veren tarafından düzenlenecek fatura karşılığında kiraya verene ödeyecektir.” şeklinde açık bir hüküm yer almaktadır. Ayrıca sözleşmede, elektrik, su ve ortak giderlerin ödenmemesinin de kira bedelinin ödenmemesi gibi fesih ve tahliye sebebi olduğu açıkça düzenlenmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmesinde hüküm bulunması kaydıyla; elektrik, su, ortak gider (aidat) ve altyapı hizmet bedeli gibi “yan giderlerin” ödenmemesinin, tıpkı kira bedelinin ödenmemesi gibi tahliye nedeni teşkil edeceğine hükmetmiştir. Özetle, elektrik, su, ortak gider, aidat ödenmemesi tahliye sebebidir.
Taraflar kira sözleşmesinde; elektrik, su ve ortak giderlerin ödenmemesinin “kira bedelinin ödenmemesi gibi” tahliye nedeni olacağını kararlaştırmışlarsa, bu hüküm geçerlidir. Bu bağlamda sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir.
Aidatın Ödenmemesi Tahliye Sebebi Midir?
TBK Madde 314 ve 315 gereğince; kiracı, aksine sözleşme yoksa kira bedeli ile birlikte yan giderleri de ödemekle yükümlüdür. Borçlar Kanunu, yan giderlerde temerrüde düşülmesini açıkça bir fesih sebebi olarak öngörmüştür. TBK m. 315 uyarınca kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi hâlinde temerrüdün hukuki sonuçlarının aynıdır.
TBK madde 315 – Kiracının Temerrüdü:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.“
Dolayısıyla kira bedeli ile birlikte aidat ödenmemesi tahliye sebebi olduğundan kiraya veren direkt olarak tahliye talepli icra takibi açmak yoluna başvurabilir. İİK 269 ve devamı maddeleri gereğince; tahliye talepli icra takibinde (Örnek 13), kiracıya gönderilen ödeme emri hem kira bedelini hem de yan giderleri kapsayabilir. Borçlu, ödeme emrine itiraz etmemiş ve icra takibi kesinleşmişse 30 günlük yasal süre içinde borcun tamamını (kira + yan giderler) ödemek zorundadır. Sadece kira bedelinin ödenmiş olması, temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bu kararı, kiraya verenlerin icra takibi yaparken sadece kira alacağını değil, sözleşmede kararlaştırılan tüm yan giderleri de takibe konu ederek tahliye talep edebileceklerini tescillemiştir. Bu nedenle, Yargıtay, kira bedelinin ödenmiş olması tek başına tahliyeyi engellemez; yan giderlerin ödenmemesi hâlinde de temerrüt gerçekleşir ve tahliye kararı verilebilir sonucuna varmıştır.
Kira sözleşmesinde yan giderlerin kiracıya ait olduğu, giderlerin nasıl hesaplanacağı ve faturalandırılacağı, ödenmemesi hâlinde fesih ve tahliye sonucu doğuracağı açıkça düzenlenmişse; kiracının yalnızca kira bedelini ödemesi yeterli olmayacak, yan giderlerin ödenmemesi de ilâmsız tahliye takibinde temerrüt sebebi sayılacaktır. Bu nedenle gerek kiraya verenlerin gerekse kiracıların, kira sözleşmelerindeki yan gider hükümlerini dikkatle incelemesi, tahliye riskinin doğru değerlendirilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
