Anahtar Teslimi İspatlanmazsa Tahliyeye Rağmen Kira Bedeli Ödenir Mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2619 Esas 2021/1683 Karar sayılı 14.12.2021 tarihli ilamında; kiralanan taşınmazın sadece fiilen boşaltılmasının tahliye için yeterli olmadığını, kira ilişkisinin hukuken sona ermesi için anahtarın kiralayana teslim edilmesi gerektiğini hükme başlamıştır. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslimi ispatlanmadığı sürece, kiracı taşınmazı kullanmasa dahi kira bedelini ödemeye devam etmekle yükümlüdür.
Davacı (Kiraya veren), kira sözleşmesine dayanarak ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatmıştır. Davalılar (Kiracı ve Kefil), taşınmazın daha önce tahliye edildiğini ve başkasına kiralandığını savunarak borca itiraz etmişlerdir. Temel uyuşmazlık, kira sözleşmesinin hangi tarihte hukuken sona erdiği ve tahliyenin nasıl ispatlanacağı noktasında toplanmıştır.
Yargıtay, bir kimsenin mal sahibi olmasa dahi bir taşınmazı kiraya verebileceğini ve bu sözleşmenin tarafları bağlayacağını hatırlatmıştır. Taşınmazın fiilen boşaltılmış olması tahliye borcunun yerine getirildiği anlamına gelmez. Hukuken geçerli bir tahliye için anahtarın kiralayana teslim edilmesi zorunludur. Tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; anahtarın teslim edildiğini ve kira ilişkisinin sona erdiğini ispat etme yükümlülüğü kiracıya aittir. Anahtar teslimi noktasında ispat yükü kiracıdadır.
“Kiracı kendisinin taşınmazı 2009 yılının Nisan ayında boşalttığını, kendisi boşalttıktan sonra davacının dava konusu yeri başka birisine kiraladığını savunmuş ise de, yukarıda ayrıntılı şekilde anlatıldığı üzere kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Davalılar kiralananın tahliye edildiğini bir başka anlatımla kiralananın anahtarının davacıya teslim edildiğini kanıtlayamamışlardır. Bu nedenle icra takibine dayanak olarak gösterilen 01.05.2008 tarihli kira sözleşmesi uyarınca davacının kiraya veren, asıl davada davalı …’in kiracı ve birleşen davada davalı …’ın ise kefil sıfatı ile sözleşmenin tarafı olduklarının kabulü gerekir. Bu durumda anahtar teslim edilmediği sürece kiracının, kira bedellerini ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2619 Esas 2021/1683 Karar sayılı 14.12.2021 tarihli ilamı)
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtar Teslimi Nasıl İspatlanabilir?
Anahtar teslimi maddi bir vakıa olsa da hukuki sonuç doğurduğu için, yıllık kira bedeli tutarı HMK 200. maddedeki sınırı aşıyorsa, bu durum ancak yazılı delil ile ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Anahtarın kiralayana teslimi, hukukî işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukukî sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 200. maddesi çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa, bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.
Bu bağlamda, kiracıların, kiralananı tahliye ederken, kiraya verene anahtarın teslim edildiğine dair her iki tarafın da imzası bulunan tutanak tutulması gerekir.
Ev Sahibi Anahtarı Teslim Almaktan Kaçınıyorsa Ne Yapılmalıdır?
Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracı mahkemeye başvurarak “tevdi mahalli” (teslim yeri) tayin ettirmeli ve anahtarı oraya teslim ederek durumu kiralayana bildirmelidir.
Kiralayanın anahtarı almaktan kaçınması hâlinde ise, kiracının, mahkemeden tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmeli ve durumu kiralayana bildirmelidir. Kiracı, kiralananı iade borcundan, anahtarın tevdii mahalline teslim edildiğinin kiralayana bildirilmesiyle kurtulur ve kiralanan bu tarihte kiraya verene teslim edilmiş sayılır. Bu durumda kiracı anahtarın tevdii mahalline teslim edildiğinin kiralayana bildirildiği tarihe kadar geçen süreye ilişkin kira bedelinden sorumludur. (Hukuk Genel Kurulunun 12.09.2012 tarihli ve 2012/6-399 E., 2012/553 K. sayılı kararı)
Yargıtay, davalıların taşınmazı boşalttıklarını ileri sürmelerine rağmen anahtarın teslim edildiğini yazılı delille kanıtlayamadıkları gerekçesiyle, kira sözleşmesinden doğan sorumluluklarının (kira bedeli ödeme borcu vb.) devam ettiğine ve direnme kararının bozulmasına karar vermiştir.
